Lo que de verdad nos preguntan

Sí. El NIE es su número de identificación como extranjero y hace falta para firmar la escritura, abrir cuenta, pagar impuestos y dar de alta los suministros. Se pide en una comisaría de policía en España o en el consulado español de su país, y suele tardar entre una y tres semanas según dónde lo solicite. No da derecho a residir: es solo un número fiscal. Si va justo de tiempo, se puede tramitar mediante un poder notarial sin que usted viaje.

Sí. No hay ninguna restricción para que un extranjero no residente compre vivienda en España, ni comunitario ni de fuera de la UE. Lo que cambia según su residencia no es el derecho a comprar, sino la fiscalidad posterior y las condiciones de financiación. Tampoco existe un límite de número de inmuebles.

No es obligatorio. Puede otorgar un poder notarial a su abogado para que firme en su nombre, tanto las arras como la escritura. Es lo habitual cuando el comprador vive fuera y no puede coordinar fechas con el notario. Dicho esto, le recomendamos venir al menos una vez a ver la vivienda: no conocemos a nadie que se haya arrepentido de venir, y sí a quien se arrepintió de no hacerlo.

Si no es ciudadano de la UE, 90 días dentro de cualquier periodo de 180 días en todo el espacio Schengen. No son 90 días por país ni se reinician el 1 de enero: se cuenta hacia atrás desde cada día que entra. Tener una casa en España no amplía ese límite. Si quiere quedarse más, necesita un visado de residencia, y el más usado hoy por quien puede trabajar a distancia es el de teletrabajo internacional.

No. España derogó por completo el visado de residencia para inversores con la Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025. Comprar una vivienda, por el importe que sea, ya no da derecho a residencia. Quien la obtuvo antes de esa fecha conserva su permiso, pero desde entonces no se conceden nuevas. Si lo que busca es poder vivir aquí, el camino es un visado de residencia, no una compra.

Cuente entre un 10 % y un 14 % sobre el precio, según la zona y si es obra nueva o segunda mano. Ahí entran el impuesto de la compra, la notaría, el registro de la propiedad, la gestoría y su abogado. Si pide hipoteca, sume la tasación y los gastos que no asume el banco. Nosotros le damos el desglose con cifras reales de esa vivienda antes de que entregue un euro, no una estimación genérica.

En segunda mano paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que fija cada comunidad autónoma. En obra nueva paga IVA estatal del 10 % más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, también autonómico. La base de cálculo no siempre es el precio: en segunda mano Hacienda puede usar el valor de referencia del Catastro si es más alto.

Hay tipos reducidos para vivienda habitual de jóvenes, familias numerosas y personas con discapacidad, con límites de renta. Pregúntenos si cree que le aplica.

Se anunció en enero de 2025, pero a día de hoy no está en vigor ni se ha aprobado. A marzo de 2026 la medida seguía sin debatirse en el Congreso y quedó fuera del segundo paquete de vivienda. Se lo contamos tal cual porque es la duda que más nos llega de compradores británicos y noruegos: hoy no existe ese impuesto. Lo que sí puede pasar es que cambie, así que si su compra depende de ello, confírmelo con su abogado en el momento de firmar.

El IBI al ayuntamiento, que depende del valor catastral y del municipio; la tasa de basuras; la cuota de la comunidad de propietarios si el edificio o la urbanización la tiene; el seguro; y los suministros. Si es no residente, además tiene que presentar la declaración de IRNR aunque no alquile la vivienda ni gane nada con ella.

Sí. Hacienda considera que una vivienda a su disposición genera una renta imputada: el 1,1 % del valor catastral si la revisión catastral del municipio es de 2012 o posterior, y el 2 % en el resto. Sobre esa base paga el 19 % si reside en la UE o el Espacio Económico Europeo, y el 24 % si reside fuera. Se presenta con el modelo 210. Son cifras pequeñas, pero no declararlo acumula recargos.

Sí, varios bancos españoles tienen producto específico para no residentes. Lo habitual es que financien entre el 60 % y el 70 % del menor valor entre precio y tasación, frente al 80 % que suele darse a residentes, y que pidan justificar ingresos del país de origen traducidos. Eso significa que necesita más efectivo de entrada: con un 70 % de financiación y un 12 % de gastos, la entrada real ronda el 42 % del precio.

Necesitará una cuenta en un banco español, que se abre con el NIE y el pasaporte. Si su dinero está en libras, dólares o coronas, el cambio de divisa es una de las partidas que más dinero mueve de toda la operación y casi nadie la mira: la diferencia entre el tipo de su banco y el de una casa de cambio especializada puede ser de varios miles de euros en una compra media. Conviene cerrar el tipo antes de firmar arras, no después.

Es el contrato privado que reserva la vivienda y fija precio, plazo y condiciones antes de ir al notario. Lo habitual es entregar el 10 % del precio. En las arras penitenciales, que son las más frecuentes, si usted se echa atrás pierde lo entregado y si se echa atrás el vendedor le devuelve el doble. No firme unas arras sin que su abogado haya visto antes la nota simple del Registro: es el error más caro que vemos.

La nota simple del Registro de la Propiedad, para ver quién es el dueño real y si hay hipotecas, embargos o servidumbres. Que los metros y la descripción coincidan con el Catastro y con la realidad. Que no haya deudas pendientes con la comunidad de propietarios ni IBI sin pagar, porque la deuda viaja con la vivienda. La licencia de primera ocupación y el certificado energético. Y en vivienda rústica o reformada, que lo construido esté legalizado.

La ley obliga al promotor a garantizar con aval bancario o seguro todas las cantidades que usted entrega a cuenta, desde el primer euro y en cuenta separada. Si la obra no se entrega, ese aval le devuelve el dinero con intereses. Pida copia del aval al entregar cada pago y guárdela: si el promotor no se la da, ahí tiene su respuesta sobre esa promoción. Comprobamos esto en todas las obras nuevas que ofrecemos.

Propio, y le insistiremos en ello aunque juegue en nuestra contra en los plazos. El abogado defiende sus intereses, no los de quien vende ni los nuestros. Un abogado independiente cuesta alrededor del 1 % del precio y es el gasto que más dinero ahorra de toda la operación. Nosotros le damos dos o tres nombres con los que trabajamos y usted elige, o trae el suyo.

Depende del municipio y, cada vez más, de la comunidad de propietarios. Hace falta licencia de vivienda de uso turístico y número de registro, y hay zonas que han dejado de conceder nuevas licencias o exigen acuerdo de la comunidad. Antes de comprar pensando en alquiler turístico, hay que comprobar si esa vivienda concreta puede obtener licencia, no si el municipio las da en general. Nosotros lo miramos antes, y si no es viable, se lo decimos aunque eso tumbe la operación.